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楼市调控到县:江山样本
2021年04月25日 10:52   浏览:650   来源:衢州同城头条

经济观察报 记者 饶贤君 楼市调控,这个在一二线城市已是老生常谈的话题,突然被加在了县级市身上,引发了热议。

    4月20日,浙江省衢州市下辖的县级市江山市出台了楼市调控新政共计十二条,而在江山市之前,同为衢州下辖的开化以及金华下辖的义乌、永康,都已经推出了楼市调控政策。无一例外,这些县级市的房地产市场都在疫情后出现火热的状况。

    以江山市为例,安居客数据显示,江山市区有不少项目的二手房房价已超过2.5万元/平方米,二手房均价接近2万元/平方米,同比2020年上涨14.3%,而2019年官方数据显示,江山市全社会单位在岗职工年平均工资仅为56608元。

    按照浙江省人均住房面积54.9平方米,以及二手均价、平均工资计算,江山市的房价收入比达到19.25,如果将此数据代入诸葛找房发布的2020年百城房价收入比排行榜,江山市买房难度将位列第十,超过南京、东莞、苏州等大量二线城市。

     这不仅是引发茶余饭后热议的谈资,似乎更是一个区域发展的风向标:地方政府摆明车马,提出十二条调控政策,为被当地人称为疯狂的楼市降温,这意味着浙江楼市调控的力度已经辐射至县一级区域。

新政十二条

      江山市出台的楼市调控新政,包括强化土地供给、完善住房保障体系、优化土地供应模式、加快住宅项目建设、加强商品房预售管理、实行住房限售、加强购房合同更名管理、建立市场监管联动机制、加强房地产市场秩序整治、提高租房提取公积金额度、营造公开透明的舆论氛围、抑制不合理住房需求等十二条稳楼市政策。

      江山市本地一个房地产项目的负责人对经济观察报表示:目前来看,新政的总体措辞比较温和,大家比较关注的限地价、限售都是有条件实施,应该说,是比较符合地方状况的,并没有一二线城市那么严格,对开发商整体是比较友好的。

      该项目负责人提到,此次新政中首次提到了限地价以及限售的土地出让政策,但两者都建立在;市场关注度高的热点地块;这一前提条件下,且限地价这一举措也是有选择性的实施,因此,新发布的十二条应该对大部分项目不会产生太大的负面影响。

      从十二条新政内容来看,主要目标在于建立健全地方房地产市场的交易机制并完善供需体系,例如要求建立房价、地价联动机制,完善商品住房用地供应方式,对开发商捂盘捂地、中介恶意炒作等各项行为进行约束。

除此之外,在租赁领域,新政也提出了构建公租房房源循环使用动态管理机制,加快人才公寓和蓝领公寓建设、供给,加大对住房租赁的扶持力度,提高租房提取公积金额度等一系列政策。

根据地方媒体报道,此次的新政十二条以稳定江山楼市发展,落实房住不炒为主旨,后续有关部门会根据实际情况对政策进行动态调整。

      除江山外,浙江的开化、义乌、永康等县级市此前都已经相继发布调控政策,这些城市的楼市都在疫情后出现极度火热的状况,逐渐吸引了万科、保利、融创等大量开发企业入驻。

      碧桂园是在浙江县域布局最早、最广泛的地产开发企业。碧桂园方面表示,这一轮的市场火热不仅体现在义乌、永康等浙江城市,其他长三角、粤港澳大湾区等都市圈的地级市、县级市都出现了热点城市楼市火热的现象。县级城市在一定程度上受核心城市的热度传导,核心城市的双限及集中供地等政策下,房企竞争十分激烈,以往非重点城市成为近期房企关注重点,土拍市场升温迅速,特别是调控政策相对宽松的县级市。同时,在某些城市还存在结构性机会的情况下,地价不断被刷新,这不利于区域房地产市场稳健发展。

疯狂楼市

    从大城市的调控经验来看,楼市调控只会影响短期走势,不改长期趋势,短期如果回调是买入良机。我觉得江山房价已经离谱,再涨上去我也就只是看看。以后从美国回江山,房子都买不起。疯了!

     这些对话,均出自一个由江山当地人组成的微信群对话,群成员分布于北京、广州、杭州、福州等国内一二线城市以及海外,每一位成员都有着本科以上的学历,其中还有留美博士。很大程度上,他们是这座城市重要的潜在生力军,飞出了山城的高学历人群。

    在很多中介、开发商眼中,他们更是支撑江山未来房价继续上涨的支柱:在大城市赚到更多的钱,然后返乡置业。数家开发商的营销负责人向经济观察报表示,春节是返乡置业的高峰,而江山市的春节返乡置业成交量确实比平时都要高很多。

     但在另一个侧面,这也是江山市人口持续净流出的写照;根据江山市人民政府的官方数据,全市户籍人口连年减少,自2017年的61.65万人,到2020年减少至61.33万人。这实际上是不少县市普遍的人口情况,培养出的青壮年人才通过高考进入大城市,并在大城市落户,成为主要的流出人口。

     如果走在江山街头,你能轻易感到浓烈的楼市氛围,几乎每隔几家实体店铺,就能看到一家房产中介,甚至能看到数家房产中介并排坐落的景象,总体数量远远超过便利店等其他生活配套。

     房产投资在这座城市被具象为数字。4月中旬,江山黄陈小区北侧地块经过7小时296轮的报价,由浙江万荣湖北房地产以4.6亿元总价竞得,楼面价13987元/平方米,溢价率76.52%。竞价结束的当天,几乎每个当地微信群都在热烈讨论,而中介们已经开始为人们计算周边房价应该到什么价格才更合理。房价与涨,被捆绑着印在了这座城市居民的心中。根据安居客数据,江山市的二手房均价连年同比上涨,从2015年的9620元/平方米,一路上涨至2021年4月的19302元/平方米。

      碧桂园方面认为,尽管衢州市的GDP水平在浙江较为落后,但江山市在全省县市中排名不低,为300亿-500亿的中等级别城市,人均GDP4.95万,人均消费水平较高,且房地产为当地居民常用的投资理财的方式之一,因此人民对房产购买热情较高。

产业转型

        单说江山的话,是比较依赖土地财政收入的,很多公务员的工资都指着这个。一位当地的公务员表示,不少单位年末看到地方政府的卖地新闻,都会松一口气,今年有年终奖发了。

        从江山市的历年政府工作报告看,工业强市始终是江山市的政府工作重心。2015年,江山市规模以上工业总产值为230.45亿元,在全市的三种产业结构中占比达到58.6%,到2017年,规模以上工业总产值已经达到352.9亿元,增长势头迅猛。

       随着城市发展水平的提高,地方政府依赖重污染工业的策略产生了变化,江山市开始推进绿色发展,并提出打造全国旅游城市、文明城市,对包括江山化工厂、南方水泥厂在内的一批传统重工业厂区进行了搬迁、整改,这也导致了直至2020年末,江山市规模以上工业生产总值仅约270亿元,距此前的峰值仍有不小距离。

      由于第二产业的产值缺口,江山市的地区生产总值也连年踏步,历年政府工作报告数据显示,2017年至2020年,江山市实现的GDP分别为301.6亿元、300.5亿元、303.4亿元、312.64亿元,而同时期房价平均涨幅却达到了51%。

      江山市政府在数年间,通过发展一系列具有地方特色的产业,逐渐弥补了工业转型的阵痛:如木门、智慧消防、输配电、全域旅游等等。但鲜有例外的是,由于高端人才持续外流,江山市很难发展高附加值的新兴产业,依旧以劳动力导向的制造业为主导。

      因此,在前后衔接的产业转型期,土地财政承担着促发展重要收入来源的角色。江山市的十四五规划提到,要促进住房消费健康发展”,与此同时,政府持续规划进行大刀阔斧的新城建设和旧城改造,通过基础建设提升全产业链生产值。

    在这样的情况下,十二条新政对楼市的降温,实际上也可以看作江山市摆脱土地依赖、验证产业转型的一块试金石。

文章摘自:经济观察报

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